Preco obnovovat bytovy dom

Prečo zatepľovať alebo obnovovať panelové bytové domy?

Autor: Ing. Ján Szabó – konateľ a spoločník architektonicko-projekčnej kancelárie 
DJS Architecture
Zdroj fotografií: archív autora
O obnove panelových bytových domov (ľudovo „zatepľovanie“) sa toho popísalo už naozaj mnoho, ale väčšina článkov iba dokola vymenúva tie isté známe fakty, bez širšieho pohľadu na problém. 

Ľudia už veľakrát ani neriešia dôvody prečo a či zatepľovať, keďže v ostatnom čase sa to robí v takom masovom meradle, že väčšina tomuto ošiaľu dávno prepadla a považujú ho za správny už len z titulu toho, že aj ich známy býva v zateplenom dome, a teda nechcú byť horší. Pravda je však taká, že odborná verejnosť by mala varovať pred nepremysleným „hurá systémom“, akým mnohí vlastníci bytov veľakrát obnovujú alebo zatepľujú svoje obydlia. Obnova bytovky je veľmi komplexná záležitosť. Jej rozsah závisí samozrejme od finančných možností vlastníkov, pričom zvoliť správny mix toho, čo treba urobiť, čo sa oplatí urobiť a zároveň to urobiť v správnom poradí, je individuálna záležitosť, ktorej treba venovať istý čas. Viac ako vhodné je konzultovať tieto predstavy s odborníkom, ktorý ich zasadí do realizovateľného rámca, prípadne iba usmerní nad čím ďalším sa ešte treba zamyslieť. Je dôležité si uvedomiť, že kvalitná príprava znamená v 90 % prípadov aj kvalitnú obnovu.

Prečo teda zatepľovať? 
Najčastejšie počúvaným argumentom pri zatepľovaní je úspora na vykurovaní. Je to však len jedna z výhod zateplenia. Ďalšími sú predĺženie životnosti domu, neporovnateľne lepší vonkajší vzhľad – estetika, lepšia tepelná pohoda v interiéri bytového domu a menšie prehrievanie cez obvodové steny a strechu. Menšou nevýhodou je, že približne o 10 cm zhrubnú obvodové steny domu. Ďalej je problematické dodatočné zavesenie predmetov na fasádu (klimatizácia, satelit a iné) a hlavne celá záležitosť stojí nemalé peniaze.
Úspora na vykurovaní
Najväčšie tepelné straty vo viacpodlažných bytových budovách sú cez okná, potom steny a až následne cez strechu. Zateplenie obvodových stien podstatne zredukuje úniky tepla, zhruba až o 70 %. 
Toto číslo je síce vynikajúce, ale keďže straty tepla cez steny tvoria len istú časť celkových tepelných strát objektu, výsledná úspora môže byť niekde na úrovni 20 %. Zateplenie pôvodnej strechy prinesie ďalších cca 5 – 10 %. Výmena okien urobí číselne najväčšiu úsporu, ale bez zateplenia obvodových stien sa prudko zvyšuje riziko vzniku plesní. Navyše výmena okien neochráni styky jednotlivých panelov, a teda ani nejako zvlášť nepredĺži životnosť domu. Dôležitou poznámkou k percentám je aj fakt že skutočné hodnoty sa veľmi líšia od podlažnosti a pôdorysnej geometrie objektu.

Predĺženie životnosti
Predĺženie životnosti je z odborného pohľadu veľmi dôležitá vec, ktorú si dnes skutočne málokto uvedomuje. Naše paneláky sú projektované cca na 80 rokov. Väčšina z nich má momentálne 30 – 40 rokov, čiže sú zhruba v polovici svojej životnosti. Zateplením obvodových stien a strechy, výmenou presklených častí pri schodiskách a výťahoch, ako aj okien jednotlivých bytov sa podstatne zvýši životnosť panelákov. Odhadom môže ísť aj o ďalších 30 – 40 rokov životnosti oproti pôvodne plánovanej. Čím skôr sú tieto modernizačné práce na paneláku vykonané, tým viac sa zvýši jeho životnosť a hlavne sa môže predísť vzniku vážnejších statických problémov, ako je napríklad skorodovaná spojovacia výstuž medzi jednotlivými panelmi. Nedávno sme videli, že padajú aj novostavby, pravdepodobne takisto z dôvodu nadmerného šetrenia na nesprávnych miestach. Preto si netreba myslieť, že obnažené styky panelov vydržia bez sanácie (najlepšie prekrytím ďalšou vrstvou ako v prípade zateplenia) ešte veľa desaťročí. Vládne oprávnená obava, že do 15 rokov bude treba niektoré neobnovené paneláky vysťahovať z dôvodu vážnych statických problémov.
Vonkajší vzhľad – estetika
Asi  nikto nebude namietať, že nezateplený panelák s jeho škárami a stykmi medzi panelmi, obtečenou a šedou fasádou, pôsobí ako bytovka pre sociálne slabších, resp. neprispôsobivých občanov na okraji mesta niekde v západnej Európe. Pekným farebným návrhom zateplenia fasády sa dá dosiahnuť vzhľad paneláka zhruba na úrovni jednoduchej novej bytovky. Ten rozdiel je obrovský. Úplne najlepšie si to každý uvedomí na dvoch rôznych vchodoch toho istého domu, pričom jeden už je zateplený a ten druhý vedľajší ešte nie. Každý z nás má rád pekné veci a vzhľad nášho okolia by nám preto určite nemal byť ľahostajný. Koniec koncov je to práve estetika, ktorú si návštevník okolia alebo vášho domu prvotne všíma. Pekné okolie na nás zasa spätne vplýva formou pozitívnej energie, ktorú v nás vyvoláva a tá je niekedy na nezaplatenie. Jej veľkou nevýhodou je, že nie je merateľná, a preto sa ňou málokto zaoberá.
Grafický návrh stvárnenia fasády je preto veľmi dôležitý. Je to taká čerešnička na torte, ktorou keď zle vyberiete, pokazíte celý dojem z dlhej a náročnej cesty príprav a samotných prác na obnove bytovky. Spočiatku sa fasádne farby preháňali do veľmi krikľavých a výrazných odtieňov. Ľudia sa chceli zbaviť typickej šedi panelových sídlisk a neuvedomovali si pritom, že to nie je tá správna cesta. Anonymita sídlisk sa zasa prejavila v spôsobe, akým aj spojené alebo len dilatačne oddelené bytovky, si jedna bez ohľadu na druhú a samotné okolie, zvolila svoje vlastné, „najlepšie“ iné a poriadne krikľavé farby.
Našťastie veľa ľudí si už tento neduh uvedomuje a grafické riešenia mnohých obnovených budov sú už na veľmi dobrej úrovni. Jednoduchým pravidlom je použitie odtieňov šedej s jednou výraznou farbou, ktorá celú bytovku oživí a zároveň je v harmónii s okolitým prostredím. 

Tepelná pohoda v interiéri
Problematika tepelnej pohody v interiéri je odbornejšia záležitosť, ktorá si vyžaduje dôsledné vysvetlenie. Všetky predmety, aj my ľudia, sálame teplo závislé na našej povrchovej teplote. U človeka je to 36 °C. Obvodové steny nezatepleného k zateplenému paneláku majú povrchovú teplotu v interiéri približne 14 °C ku 18 °C, ak vykurujeme vnútorný vzduch na normových 20 °C. Plocha stien v interiéri na vás sála o 4 °C vyššou teplotou ako v nezateplenom dome, vďaka čomu máte pocit, akoby teplota vykurovaného vzduchu v miestnosti bola vyššia o 1 až 2 stupne. Ak vám stačí taká istá tepelná pohoda ako pred zateplením, môžete docieliť znížením teploty na termostatických hlaviciach radiátorov ďalšie úspory na vykurovaní. 
V každom prípade sa vám pri tej istej teplote vzduchu bude zdať, že v zateplenom dome je teplejšie.
Zníženie prehrievania interiéru v lete
Obyvatelia iných ako podstrešných bytov si tento fakt zrejme ani neuvedomia, keďže cez okná prijmú 90 % tepelných ziskov od slnka a zníženie prehrievania cez steny už nie je také významné. Určite by si to uvedomili, ak by mali na oknách namontované účinné vonkajšie žalúzie alebo aspoň roletu. Vtedy by pomer tepelných ziskov od slnka ku ziskom cez steny prudko klesol, čím by sa oveľa viac prejavila pozitívna vlastnosť zateplených stien v ich „nepriepustnosti“ voči teplu od slnka.

Najlepšie si to uvedomujú obyvatelia podstrešných podlaží, ktorý si zateplenie strechy budú pochvaľovať najviac. Obyvatelia ostatných podlaží môžu mať v horúcich letných dňoch pocit, že ich byt sa prehrieva ešte viac ako pred zateplením. Nie je to pravda, ale v konečnom dôsledku to tak byť môže kvôli nedostatočnej uvedomelosti užívateľov bytov, ktorí cez deň intenzívne vetrajú, pretože si chcú interiér ochladiť. Vetraním vytvárajú prievan, ktorý, ak má vzduch teplotu napr. 33 °C, ochladzuje naše telo tým, že je o 4 °C chladnejší. Ale zabúdame na to, že aj všetky predmety a hlavne masívne, t.j. železobetónové steny ohrievame týmto teplým vzduchom. Večer alebo v noci zasa tieto steny na nás sálajú cez deň naakumulované teplo a zateplenie bráni toto teplo pustiť von. Jediný účinný recept, ktorý využívajú všetky domácnosti v južanských krajinách, je cez deň vetrať minimálne, rýchlo a priečne vymeniť vzduch z hygienických dôvodov, kvalitne zatieniť okná a presklené steny (najlepšie vonkajšou žalúziou alebo roletou) a večer, keď klesne teplota vonkajšieho vzduchu pod teplotu interiérového vzduchu, začať s intenzívnym vetraním. Riešenie samozrejme prináša aj klimatizácia, ale je dobré si uvedomiť, že klimatizáciu treba považovať skôr za nutné alebo menšie zlo. Vždy je lepšie, ak dokážete udržať rozumnú teplotu v byte aj bez nej.

Nevýhody zateplenia
Aj keď to bude znieť ako reklama, nevýhody zateplenia, okrem zväčšenej hrúbky obvodových stien a komplikácií pri prípadnom montovaní predmetov na fasádu domu, ani nepoznáme. Treba využiť príležitosť a ozrejmiť ľuďom, že obvodové a nosné steny ich bytu zo zákona nepatria im, ale sú spoločným majetkom všetkých vlastníkov domu v pomere, aký je uvedený na katastrálnom výpise z listu vlastníctva. Preto akýkoľvek zásah chcete do nich vykonať, mali by ste mať súhlas od ostatných obyvateľov domu, ako aj príslušného stavebného úradu. To platí rovnako o montovaní klimatizácie alebo satelitu na fasádu domu, kde musí súhlasiť nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov. Pri zasklievaní lodžií zasa stavebný úrad požaduje, aby bol použitý systém certifikovaný na zasklievanie daného typu lodžií alebo balkónov, t.j. aby neúmerne nezaťažoval existujúce oceľové alebo betónové zábradlie. Rozšírenie kuchyne alebo inej izby o priestor lodžie alebo nebodaj balkónu je už z tých nelegálnych, ktoré by žiadny stavebný úrad nepovolil a ktoré snáď budú v budúcnosti aj reálne postihované a hlavne bude žiadaná náprava do pôvodného stavu.
Cena
Najväčším kameňom úrazu pri modernizácii paneláku je cena zateplenia, resp. skôr obnovy a s tým súvisiacich prác. Na jednoduchom modelovom príklade vysvetlím, prečo je táto relatívne nízka k cene vášho paneláku. Zoberme si 13 podlažný dom so 48 bytovými jednotkami. Cena zateplenia obvodových stien je cca 140 000 €. Na jeden byt to vychádza pod 3 000 €. Ďalšie práce ako výmena presklených oceľových stien pri schodiskách a výťahoch, zateplenie a výmena hydroizolácie strechy aj s vyspádovaním, výmena okien na prízemí, nová hliníková vstupná brána, pomerové merače a iné pridružené činnosti zdvihnú túto sumu na úroveň do 5 000 € na jeden byt. Ak si uvedomíme, že cena takéhoto bytu je napríklad v Bratislave cez 90 000 €, potom náklady na jeho komplexnú obnovu tvoria iba 5,5 % jeho hodnoty. Zamyslite sa nad tým, čo všetko by ste dokázali urobiť s vaším autom za 5,5 % jeho hodnoty – ja osobne teda veľmi veľa nie. Netreba zabúdať ani na, v dnešnej dobe do úzadia odsúvanú, výmenu, resp. modernizáciu stúpacích potrubí a rozvodov vody, kanalizácie a plynu. Tá je veľakrát možno rovnako alebo aj viac urgentná ako obnova obalového plášťa (fasáda, strecha) bytového domu. Pri dobrom projektovom riešení sa výmenou týchto stúpacích rozvodov získa cenný priestor pre WC alebo kúpeľňu. Horšie je, že ak už máte napevno vymurované steny okolo stúpačiek, budete tieto pri výmene musieť odstrániť na vlastné náklady do takej miery, aby bola možná výmena.

Úspory na vykurovaní po zateplení, vyregulovaní vykurovacej sústavy a namontovaní pomerových meračov (potrebné v zásade len z dôvodu ako donútiť ľudí šetriť energiami), spravidla tvoria 30 – 40 % nákladov na vykurovanie. V modelovom vyššie spomínanom type bytu je to úspora zhruba 250 € ročne, čo nie je ani málo, ani veľa, keďže náklady na zateplenie sa vám pri takejto úspore nevrátia ani za desať rokov. Toto však nie je finančná investícia s cieľom získania zisku, ale skôr investícia do zvýšenia kvality vášho bývania, takže pozerať sa na ňu len cez prizmu finančnej návratnosti by bolo veľmi úzkoprsé.

Takisto si treba uvedomiť, že cena vášho bytu stúpne približne o čiastku, ktorú do zateplenia investujete, čiže ani z hľadiska budúceho predaja určite nejde o vyhodené peniaze. Ja osobne by som si určite nekúpil byt v dome, kde ani neuvažujú o zateplení a celkovej obnove domu.

Projektová dokumentácia a stavebný dozor
Vytváranie projektovej dokumentácie je samozrejme záležitosťou odborníka v danej oblasti. To, čo je podstatné pre vlastníkov bytov v procese vytvárania komplexnej projektovej dokumentácie obnovy, je komunikovať s projektantom a tlmočiť mu svoje názory. Dobrý projektant by zasa spätne mal na tieto názory a predstavy vlastníkov reagovať a usmerňovať ich, upozorňovať na výhody a nevýhody jednotlivých riešení. Konkrétne sú to problémy od výberu izolantu, zatepľovania balkónov alebo lodžií, výberu typu omietok (rôzne materiálové bázy), zamurovania výklenkov na prízemí bytovky, umiestnenia poštových schránok, atď. Tieto všetky otázky je vhodné rozhodnúť počas vytvárania projektovej dokumentácie v úzkej spolupráci s vybraným projektantom.

Stavebný dozor je, ako sa isto všade dočítate, veľmi dôležitý. Nie všade sa ale dočítate, prečo. Dôvodov je viac. Je to osoba, ktorá zastupuje vaše záujmy, kontroluje čiastočne kvalitu prác (stavbyvedúceho samozrejme nenahradí) a dodržiavanie technologických predpisov. Kontroluje množstvo vyfakturovaných prác ku skutočne zrealizovaným, prípadne rieši práce navyše, ich množstvo a spôsob riešenia. Preto je to človek, ktorý musí byť nezávislý. Mal by vás zastupovať, ale zároveň byť férový aj voči zhotoviteľovi (realizačnej firme). Na stavbu by mal chodiť minimálne raz, lepšie dva razy týždenne a samozrejme podľa potreby pred zakrytím dôležitých vrstiev, napríklad kotvenia kontaktného zatepľovacieho systému, kedy už nie je možná kontrola správneho zhotovenia.

Záver
Obnova bytového domu nie je jednoduchá záležitosť, preto si dajte záležať na výbere projektanta, realizačnej firmy a kvalitného stavebného dozoru (nesmie byť od realizačnej firmy, ideálne je podľa môjho názoru, ak je to zároveň projektant – v zahraničí bežná prax). Skúsenosti vášho správcu s problematikou sú takisto veľmi dôležité, najmä z hľadiska právneho zastúpenia, pomoci pri hľadaní financovania a vybavovaní dotácie (systémové poruchy) ako aj stavebného povolenia. Správca a dozor sú takisto akýmsi medzičlánkom medzi realizačnou firmou a vlastníkmi, hlavne v prípade, keď nastanú nedorozumenia, či nezhody. A tie pri stavbe nastanú veľakrát prekvapujúco rýchlo a ľahko.


Autor: Ing. Ján Szabó – konateľ a spoločník architektonicko-projekčnej kancelárie 
DJS Architecture
Zdroj fotografií: archív autora

Doplnkové informácie