Stavebne upravy v bytoch

USMERNENIE  A POSTUP PRE STAVEBNÍKOV

PRI PRESTAVBÁCH A ÚPRAVÁCH BYTOV

ROZDELENIE STAVEBNÝCH ÚPRAV

Podľa Zákona o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) sa stavebné úpravy delia na:

  • úpravy bez ohlásenia stavebnému úradu
  • úpravy ohlasované alebo povolené stavebným úradom

STAVEBNÉ ÚPRAVY BEZ OHLÁSENIA STAVEBNÉMU ÚRADU:

Väčšina stavebných udržiavacích prác nevyžaduje ohlásenie, stavebné povolenie a ani súhlas stavebného úradu (podľa § 139b odst. 15,Zákona č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov). Ide najmä o tieto opra-vy a úpravy:

  • menšie opravy fasád, opravy vnútorných omietok, obkladov stien, podláh a dlažieb, opravy strešnej krytiny a povrchu plochých striech, komínových telies, opravy vnútorných inštalácií, výmena, opravy okien a dverí a ich nátery, opravy oplotenia, ak sa nimi nemení vzhľad stavby,
  • výmena nepodstatných častí konštrukcií stavby (výmena nenosných priečok, pokiaľ sa nemení plocha a účel využívania priestoru ani statické zaťaženie),
  • opravy zariadenia ústredného kúrenia, vetracieho a klimatizačného zariadenia a výťa-hov,
  • výmena zariaďovacích predmetov (napr. kuchynských liniek, vaní a iného bežného vybavenia stavby).

Aj pri úpravách, ktoré nevyžadujú ohlásenie alebo stavebné povolenie je vlastník bytu alebo nebytového priestoru (stavebník) povinný dodržiavať technické normy a predpisy na vykona-nie týchto úprav. (elektroinštalácia a uzemnenia pospojovaním, plynoinštalácia). Tieto práce môžu vykonať len pracovníci a firmy s potrebným oprávnením. Tieto zariadenia musia byť po oprave či výmene odborne prehliadnuté a preskúšané (revízne správy od revízneho technika).


STAVEBNÉ ÚPRAVY OHLASOVANÉ STAVEBNÉMU ÚRADU, ALEBO POVOLENÉ STAVEBNÝM ÚRADOM:

Ohlásenie stavebných úprav a udržiavacích prác (podľa § 57 zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších predpisov (stavebný zákon) a § 6 vyhlášky č. 453/2000 Z.z.)

  • stavebné úpravy pri ktorých môže byť ohrozená stabilita stavby zasahovaním do nos-ných konštrukcií,
  • stavebné úpravy, ktoré môžu ohroziť požiarnu bezpečnosť stavby – pri prestavbe ku-chyne, zmene plynového a elektrického vedenia,
  • úpravy, ktoré menia vzhľad stavby alebo zasahujú inak do životného prostredia - stavebné úpravy, ktoré môžu poškodzovať záujmy spoločnosti – týkajú sa najmä pamiatkovo-chránených budov,
  • stavebné úpravy týkajúce sa prestavby a nadstavby nehnuteľnosti, zasklievanie lodžií a balkónov, ktorými sa mení vonkajší vzhľad budovy.

Stavebné povolenie je vždy potrebné pri prácach, ktorými sa zasahuje do nosných konštrukcií stavby, alebo sa mení spôsob užívania stavby.

Udržiavacie práce môže stavebník vykonať, pokiaľ stavebný úrad do 30 dní odo dňa ich ohlá-senia neurčí, že tieto práce podliehajú stavebnému povoleniu (§ 57 ods. 2 stavebného zákona).

Požiadavka na zachovanie spôsobu užívania sa vzťahuje aj na časť stavby, takže napr. zriade-nie priečky, ktorou sa miestnosť rozdelí na dve, alebo opačne, pre odstránenie priečky alebo spojenie dvoch miestností do jednej nestačí len ohlásenie, je už potrebné stavebné povolenie.

 

ZAČIATOK PRÁC OHLÁSENÝCH STAVEBNÝCH ÚPRAV

Vykonať akúkoľvek ohlásenú stavebnú úpravu možno len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti stavebnej úprave nemá námietky a súhlasí s vykonaním stavebnej úpravy.

MIESTO PODÁVANIA OHLÁSENÍ

Na ohlásenie stavebných prác je potrebné podať žiadosť na príslušný stavebný úrad, podľa miesta nehnuteľnosti. Stavebným úradom je, v zmysle zákona, obec, kde sa aj adresuje ohlásenie.


POTREBNÉ DOKLADY K OHLÁSENIU 

-kópia  z katastrálnej mapy

-list vlastníctva

-jednoduchý výkres stavebných úprav

-vyjadrenie vlastníkov susedných nehnuteľností

-súhlas všetkých spoluvlastníkov, pokiaľ nie sú všetci aj stavebníkmi

-pri prestavbe bytového jadra a zásahoch do nosných konštrukcií – statický posudok

-súhlas správcu bytového domu  alebo spoločenstva

-stanovisko Krajského pamiatkového úradu B. Bystrica stred. Lučenec

(ak je stavba kultúrnou pamiatkou alebo sa nachádza  v pamiatkovej zóne)

-prehlásenie stavebného dozora resp. zhotoviteľa


OKNÁ, LODŽIE, BALKÓNY, OPRAVY FASÁD ZATEPLENÍM

Pri zasklievaní lodžií a balkónov, opravách fasád zateplením, kedy sa mení vonkajší vzhľad domu, nestačí len ohlásenie, ale vyžaduje sa stavebné povolenie. Bolo by teda vhodné, aby sa dohodli vlastníci bytov a nebytových priestorov pred jednotlivými zásahmi do fasády domu na zadaní vypracovania štúdie (projektu) riešenia celej fasády domu a na základe toho by po-žiadali stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia.

Pri výmene okien je však nevyhnutné dodržať ich pôvodný tvar, členenie a farebný odtieň, aby nedošlo k podstatnej zmene vonkajšieho vzhľadu stavby.

Dodatočné presklenie lodžie alebo balkóna, zmena obvodovej steny s dverami prípadne okna-mi na lodžiu alebo balkón už mení ich pôvodný tvar a môže sa vykonať len s predchádzajúcim súhlasom správcu po riadnom ohlásení stavebnému úradu, až po vydaní oznámenia k ohláseniu stavebného úradu či stavebného povolenia a len podľa a v ňom stanovených podmienok.


STAVEBNÉ ÚPRAVY V BYTOCH REALIZOVANÉ BEZ PRÍSLUŠNÉ-HO POVOLENIA STAVEBNÉHO ÚRADU

Ak správcovi domu alebo priamo na Stavebný úrad prichádzajú podnety spoluvlastníkov a susedov so sťažnosťou na realizovanie nepovolených, či inak neprimeraných stavebných úprav s obavami o stabilitu celého bytového domu, potom stavebný úrad vykoná štátny stavebný dohľad v predmetnom byte, kde sa zisťuje rozsah realizovaných prác.

 V prípade, že ide o zásah do nosných konštrukcií bez príslušného povolenia, stavebný úrad ihneď zastaví práce a vyzve stavebníka na vykonanie neodkladných zabezpečovacích prác a následne aby v určenej lehote požiadal o dodatočné stavebné povolenie a doložil potrebné doklady.

 Na stavebnom úrade začína konanie o dodatočnom povolení stavby, ktorá si vyžaduje sta-vebné povolenie, v ktorom sa skúma či realizované práce je možné dodatočne povoliť, alebo je potrebné uviesť stavbu do pôvodného stavu. (požadovanéprílohy – určí stavebný úrad podľa povahy stavebných úprav alebo zmien stavby)

 Je potrebné upozorniť stavebníkov, že vydanie dodatočného stavebného povolenia neznamená len dvojnásobný správny poplatok, ale aj priestupkové konanie, ktorého výsledkom je pokuta. Pokutou až do 25 tisíc Sk sa môže potrestať ten, kto mení stavbu bez stavebného povolenia.

Neodsúhlasené stavebné úpravy sa prerokujú v priestupkovom konaní a požadované prílohy – určí stavebný úrad podľa povahy stavebných úprav alebo zmien stavby.


VYJADRENIA SPOLUVLASTNÍKOV BYTOV K STAVEBNÝM ÚPRA-VÁM S URČITÝM OBMEDZENÍM

 Ak sa spoluvlastníci bytov vyjadrujú k stavebným úpravám pri ktorých sa jedná o zásah do statiky budovy napr. zasahovaním do nosných konštrukcií, je potrebné aby boli dostatočne a zreteľne informovaní a písomne vzali na vedomie, že stavebné úpravy vykonané v byte žia-dateľa (stavebníka), môžu mať za následok, že im ako spoluvlastníkom dotknutých (sused-ných) bytov (nad, pod, vedľa...) už obdobné stavebné úpravy nemusia byť povolené z dôvodu statiky budovy ako celku, pretože ďalšími úpravami už môže byť ohrozená stabilita stavby.

 

Ing. Miroslav  Klochan, predseda SBD Lučenec                                                            

Ing. Arch. Vladimír Ragan, vedúci oddelenia výstavby, stavebného poriadku, územ. plánu a architektúry


 

Doplnkové informácie